Site Aidat Yönetmeliği Kanunu

Türkiye'de site ve apartman yönetimlerinin işleyişi, aidat toplanması ve yönetilmesi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde düzenlenmektedir. Bu yazıda, site aidat yönetmeliği ile ilgili yasal düzenlemeleri, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini detaylı olarak inceleyeceğiz.

Kat Mülkiyeti Kanunu ve Aidat Düzenlemeleri

Türkiye'de site ve apartman yönetimlerinin tabi olduğu temel yasa, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'dur. Bu kanun, kat maliklerinin ortak giderlerinin nasıl belirleneceği, aidatların nasıl toplanacağı ve yönetileceği konularında temel çerçeveyi çizer. Kanunun 20. maddesi ortak giderlere katılım, 32. maddesi ise yönetimin gelirleri ve giderlerine ilişkin düzenlemeleri içerir.

Aidat Toplama ve Yönetme Yetkisi

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre aidat toplama ve yönetme yetkisi, kat malikleri kurulunca seçilen apartman veya site yönetimine aittir. Yönetim, aidat miktarlarını belirleme, toplama ve ortak giderleri karşılama görev ve yetkilerine sahiptir. Bu yetkiler ve sorumluluklar şu şekilde özetlenebilir:

• Yönetim, aidat miktarlarını belirlerken yıllık bir bütçe hazırlamalıdır.
• Belirlenen aidat miktarları, kat malikleri kurulu toplantısında onaylanmalıdır.
• Ortak giderlere katılım payları, aksine bir karar yoksa, kat maliklerinin arsa payları oranında belirlenir.
• Aidat miktarları, ortak alanların bakımı, temizliği, güvenliği ve diğer zorunlu giderleri karşılayacak şekilde hesaplanmalıdır.

Aidat Ödemelerinde Gecikme ve Yaptırımlar

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinin son fıkrasına göre, aidatlarını zamanında ödemeyen kat maliklerine uygulanacak yaptırımlar belirlenmiştir:

• Zamanında ödenmeyen aidatlar için, güncel yasal faiz oranında gecikme faizi uygulanır.
• Yönetim, aidat borçlarını tahsil etmek için yasal yollara başvurabilir ve icra takibi başlatabilir.
• Aidat borçları, tapuya "kanuni ipotek" olarak işlenebilir.
• Site veya apartman yönetmelikleri ile ek yaptırımlar belirlenebilir (ortak hizmetlerden yararlanma kısıtlaması gibi).

Yönetim Planı ve Aidat Düzenlemeleri

Site ve apartmanlarda aidat yönetimi, büyük ölçüde yönetim planı ile düzenlenir. Yönetim planı, kat maliklerinin ortak yaşam alanındaki hak ve yükümlülüklerini belirleyen temel belge niteliğindedir:

• Yönetim planı, tüm kat malikleri için bağlayıcıdır.
• Aidatların nasıl hesaplanacağı, toplanacağı ve harcanacağı yönetim planında detaylı olarak belirtilebilir.
• Yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için tüm kat maliklerinin 4/5'inin oyu gerekir.
• Aidat hesaplama yöntemi (arsa payı, eşit pay, metrekare bazlı vb.) yönetim planında belirlenir.

Site Yönetim Bütçesi ve Aidat Belirleme

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. ve 38. maddelerine göre, yönetimin görevleri arasında yıllık bütçe hazırlamak da bulunmaktadır. Bütçe ve aidat belirleme sürecinde şu hususlar dikkate alınmalıdır:

1. Yönetim, bir sonraki yıl için tahmini giderler ve gelirler bütçesi hazırlar.
2. Bu bütçe, kat malikleri kurulunun onayına sunulur.
3. Bütçede; personel giderleri, bakım-onarım masrafları, sigorta, elektrik, su gibi ortak giderler detaylandırılır.
4. Onaylanan bütçeye göre aylık veya yıllık aidat miktarları hesaplanır.
5. Olağanüstü giderler için ayrıca özel karar alınabilir ve ek aidat talep edilebilir.

Aidat Toplama ve Takip Süreci

Site yönetimlerinin aidat toplama ve takip süreçleri genellikle şu adımları içerir:

1. Aidatların ne zaman ödeneceği (aylık, üç aylık, yıllık) belirlenir.
2. Ödeme kanalları ve yöntemleri (banka hesabı, otomatik ödeme, nakit) belirlenir.
3. Düzenli olarak aidat bilgilendirmeleri ve makbuzlar kat maliklerine iletilir.
4. Ödenmeyen aidatlar için hatırlatma ve uyarı mekanizmaları işletilir.
5. Gerekirse yasal takip süreci başlatılır.

Kiracıların Aidat Sorumluluğu

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, ortak giderlere katılım yükümlülüğü esas olarak kat maliklerine aittir. Ancak, kiracı-malik ilişkisi çerçevesinde kiracılar da aidat ödemelerinden sorumlu tutulabilir:

• Kira sözleşmesinde belirtilmesi halinde, kiracı aidat ödemelerini üstlenebilir.
• Kiracının aidat ödemelerini yapmaması durumunda, nihai sorumluluk yine kat malikindedir.
• Yönetim, aidat borçları için doğrudan kiracıya başvurabilir ancak yasal takip malik üzerinden yürütülür.

Modern Site Yönetimlerinde Aidat Uygulamaları

Günümüzde teknolojinin gelişmesiyle birlikte, site yönetimlerinde aidat takibi ve yönetimi için çeşitli yazılımlar ve uygulamalar kullanılmaktadır. Bu sistemler sayesinde:

• Elektronik fatura ve ödeme sistemleri kullanılabilmektedir.
• Aidat ödemelerinin online takibi sağlanabilmektedir.
• Otomatik hatırlatma ve bildirim sistemleri kurulabilmektedir.
• Şeffaf raporlama ve hesap detaylarına erişim kolaylaşmaktadır.
• Aidat geçmişi ve ortak gider dökümü gibi bilgiler dijital ortamda saklanabilmektedir.

Sonuç

Site ve apartman yönetimlerinde aidat düzenlemeleri, ortak yaşam alanlarının sürdürülebilirliği için hayati öneme sahiptir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili maddeleri, yönetim planı ve site içi yönetmelikler, aidat yönetiminin yasal çerçevesini oluşturur.

Aidat sisteminin adil, şeffaf ve etkin bir şekilde yönetilmesi, site sakinleri arasında huzur ve güven ortamının sağlanması açısından büyük önem taşır. Yönetimlerin, aidat toplama, harcama ve raporlama süreçlerinde kanuna uygun hareket etmesi, olası anlaşmazlıkları önlemek açısından gereklidir.

Daha detaylı bilgi için Apartman Yönetimi Kanunu sayfamızı inceleyebilir veya özel durumlarla ilgili hukuki danışmanlık alabilirsiniz.